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지역주택조합사업은 주택법 제11조에 따라 주택 마련을 원하는 조합원들이 일정한 요건을 충족하여 설립한 조합이 시행하는 사업입니다. 지역주택조합의 설립 인가 등을 받아 본격적으로 사업을 시행하기 위해서는 토지의 확보가 필요한데(현행 주택법은 해당 주택건설대지의 80％ 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고 해당 주택건설대지의 15％ 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것을 조합설립의 요건으로 하고 있습니다), 토지의 확보 및 조합설립을 위해서도 조합원 모집이 먼저 선행됩니다.

지역주택조합의 추진위원회나 업무대행사들은 조합원 모집을 좀 더 쉽게 하기 위하여 토지 확보율을 과다하게 광고하거나 조합원 가입 시 납부하는 납입금 등을 확정 또는 100％ 환불이 가능하다는 식으로 과장 또는 허위 광고를 하는 경우가 있었고, 그로 인하여 조합원들이 탈퇴하거나 자격이 상실될 경우 이미 납부한 납입금을 반환받기 어려운 상황들이 발생하기도 하였습니다. 특히 지역주택조합의 경우에는 2020년 1월23일 주택법 개정으로 청약철회 등에 관한 부분들이 도입되기는 하였으나, 도시 및 주거환경정비법령 등으로 규율되는 재건축, 재개발 조합과는 그 성격이 다르고 규율 역시 주택법령 외에 조합의 규약 등으로 규율될 수밖에 없었습니다.

대법원은 “지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위해서는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다”라고 판시하였습니다. 그러면서 “지역주택조합원의 조합원 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 납입금 환급청구권을 취득하고, 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 규약에 따라 결정된다고 보아야 한다”라고 판단하고 조합원 상실사유 발생 이후에 개정된 규약을 적용한 원심판결을 파기하였습니다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다254523 판결).

따라서 지역주택조합의 경우 조합 가입 시나 조합설립 등을 위한 조합원 총회 시 규약, 약정을 면밀히 살피고, 주택법령상의 조합원 자격과 그 자격유지 내용을 잘 살펴본 후 가입하는 것이 탈퇴나 자격상실 시 분담금 반환관련 분쟁을 예방하는 방법이라 할 것입니다.

우현수 변호사(법무법인 바른)